A CRISE
A atual crise de saúde pela qual o mundo vem passando devido à pandemia da Covid-19 coloca em cheque a segurança e saúde dos moradores em um condomínio.
Se por um lado o artigo 1.336, IV, do Código Civil determina que é dever do condômino não utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, o art. 1.348 determina ser obrigação do condomínio fiscalizar tal dever, em especial no que tange às áreas comuns.
O que se discute neste momento seriam quais medidas o condomínio, na figura do síndico, teria autonomia para adotar visando o combate à Covid-19.
Neste sentido, foi promulgada a Lei 14.010/20, que estabelece um regime jurídico emergencial e transitório para tratar de problemas relacionados ao Direito Privado durante este período de calamidade pública, com medidas emergenciais diversas, sendo que para o caso específico dos condomínios edilícios, houve permissão expressa para realização de assembleias virtuais, para prorrogação do mandato do síndico até 30/10/2020 em caso de impossibilidade de realização das mesmas, bem como para ratificar o Código Civil acerca da necessidade de prestação de contas.
COMO AGIR?
Ainda relevantes, medidas simples e concretas podem ser tomadas para contenção da propagação do vírus, tais como: restrições gerais de acesso à edificação e uso das áreas comuns em casos de excessos, inclusive visitantes e prestadores de serviços; proibição de atividades de hospedagem por temporada; avisos nos elevadores e comunicados com alertas; cancelamento de assembleias presenciais, dando preferência às virtuais; disponibilização de suportes de álcool em gel; realização de limpezas constantes nas áreas comuns; cancelamento de festas ou reuniões dentro das unidades; suspensão de obras (com exceção das emergenciais) e informações gerais sobre casos suspeitos no condomínio.
O morador ou inquilino que por ventura não cumprir as normas previstas no Regimento Interno do Condomínio, está sujeito às penalidades previstas no próprio documento.
A princípio, o ideal é que o Condomínio notifique o morador ou proprietário, com cópia para o inquilino quando houver, o advertindo pelo não cumprimento das regras estipuladas. Em caso de reincidência, o condomínio poderá aplicar multa ao condômino conforme previsto no RI e no artigo 1.337 da Lei 10.406 de 2002 (Código Civil).
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
Se não houver êxito no recebimento das multas junto ao inquilino, em última instância, o proprietário é obrigado a assumir a responsabilidade, conforme decisão abaixo:
https://www.conjur.com.br/2000-out-23/quem_paga_dono_imovel_nao_inquilino
Com relação a realização de festas no interior do apartamento, o condomínio poderá aplicar as mesmas penalidades descritas acima (advertência e multa) pelo excesso de ruídos ou pelo descumprimento de outros itens previstos no RI, desde que ocorra, de fato, o desrespeito.
É certo que os síndicos de condomínios edilícios, principalmente em tempos de pandemia, devem reforçar o zelo pelo uso racional das áreas comuns, evitando-se aglomerações, mas também zelar pelo uso das áreas privativas no que se refere a reuniões e festividades, que não devem ser confundidas com encontros familiares e possíveis de acontecer desde que respeitadas as normas do condomínio.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA?
Os nossos Tribunais já tiveram a oportunidade de se manifestar, podendo ser destacado o caso de um morador da cidade de Itajaí/SC que ajuizou ação em face do condomínio onde reside, alegando que o síndico não estaria tomando as medidas preventivas para combater a disseminação do Covid-19 em suas áreas comuns, já que estaria ocorrendo reuniões e aglomerações diárias de pessoas, conforme os autos de nº 5008020-49.2020.8.24.0033, foi concedida liminar pela 1ª vara Cível de Itajaí/SC, nos seguintes termos:
“Ante o exposto, DEFIRO os pedidos de tutela de urgência formulados na inicial para determinar ao requerido o cumprimento, no prazo de 24 horas contados do recebimento da intimação desta decisão, das seguintes medidas: a) fechar/interditar/isolar suas áreas comuns de lazer e a se abster de qualquer prática contrária às recomendações das autoridades sanitárias e de saúde de combate ao COVID19, sobretudo de práticas que impliquem em flexibilização do isolamento social e permissão de aglomeração de pessoas no interior do condomínio, por prazo indeterminado, enquanto perdurar a crise decorrente do coronavírus; b) incluir o autor no grupo de Whatsapp do condomínio; c) conceder acesso ao autor às câmeras de monitoramento de segurança do condomínio. No caso de descumprimento de quaisquer das medidas ora determinadas, incidirá multa no valor de R$ 200,00 por ato/dia de descumprimento, limitado a R$ 20.000,00.”
(SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça).
As medidas que devem ser tomadas pelo síndico são no sentido de controlar e restringir a permanência desnecessária de pessoas nas áreas comuns para evitar ao máximo a circulação e aglomeração.
Segue também destaque do Portal Sindiconet em 30/06/2020, a saber:
Justiça proíbe festas em condomínio de Rio Preto
Juiz afirmou que a administração do condomínio está autorizada a chamar a polícia e fixou multa de R$ 10 mil em caso de descumprimentoO juiz Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues proibiu a realização de festas particulares em um condomínio no Jardim Yolanda, em Rio Preto. A decisão, publicada nesta segunda-feira, 29, atende a um pedido do próprio condomínio, que entrou na Justiça contra moradores que estavam se reunindo nas garagens dos imóveis.
Segundo a decisão, os condôminos estariam “se reunindo em frente de suas unidades autônomas, fazendo festas e, para tanto, colocando cadeiras na rua.” A denúncia diz ainda que havia várias reclamações de som alto e conversas durante a madrugada, perturbando o sossego dos demais moradores.
A ação movida pelo condomínio Village Rio Volga acrescenta ainda que a conduta é contrária às regras do local e que esse tipo de reunião estava gerando aglomeração de pessoas “em desrespeito à instrução dos órgãos de saúde para diminuição da disseminação da COVID-19.”
Em sua decisão, o juiz determina que os condôminos citados “fiquem impedidos de realizar tais festas na rua” e diz que o condomínio está “autorizado a chamar a polícia” para que “faça parar a interferência e a perturbação do sossego porque esta constitui ilícito civil, sem falar no risco do contágio de doença.” O magistrado ainda fixou multa de R$ 10 mil por evento, por condômino envolvido.
EM BELO HORIZONTE
Com relação às normas Municipais de Belo Horizonte, nos termos do Decreto 17.351, o Art. 2º do Decreto nº 17.328/2020, passa a vigorar acrescido do art. 8º-A com a seguinte redação:
“Art. 8º-A. Os condomínios edilícios deverão suspender a realização de festas em áreas comuns de lazer ou de recreação e regulamentar a utilização destas áreas, bem como prever penalidades aos condôminos pelo descumprimento das regras.
Parágrafo único. O descumprimento do disposto no caput enseja a aplicação de multa ao condomínio no valor de vinte vezes o valor do condomínio.”.
A utilização das áreas comuns normalmente é regulamentada pelo Regimento Interno ou pela Convenção de Condomínio. Nesse caso, devem ser observadas as normas descritas e as devidas punições, se for o caso.
O QUE MAIS?
Torna-se de fundamental relevância a realização de uma assembleia, quando possível, por meios virtuais, nos termos da autorização da Lei 14.010/20, para ratificar os termos do Decreto Municipal e para estabelecer procedimentos complementares, de modo que eventuais pontos obscuros sejam esclarecidos, como por exemplo, medidas que podem ser adotadas independentemente do ato do poder público.
O desrespeito de normas internas ou previstas na lei de condomínio, devem ser fiscalizados pelo síndico ou por prepostos por ele autorizados como outros condôminos ou funcionários. No caso do desrespeito à legislação municipal, estadual ou federal, nossa orientação é mesmo para que seja acionada a polícia ou guarda municipal para que possam tomar as medidas cabíveis. Reunir documentos e material como fotos e filmagens para comprovar atos ilícitos pode ajudar nesse processo.
Conte comigo para assessorar todos os passos do seu condomínio.
Por Leandro Zampier
Advogado e Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Saiba mais em https://www.instagram.com/leandrozampier/
Contato 31 99236-4777