​​​​​​RESPONSABILIDADES LEGAIS DO SÍNDICO

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O síndico desempenha diversas funções que envolvem gestão de pessoas, administração e noções de direito. Além disso, tem ainda a responsabilidade civil e criminal diante de fatos ilícitos ou acidentes que podem vir a ocorrer no condomínio. Por isso, tão importante quanto gerir o funcionamento do prédio, é estar ciente das sanções legais que podem recair sobre ele enquanto pessoa física.

Quem representa o condomínio ativa e passivamente é o síndico, seja em juízo ou extrajudicialmente, por isso ele deve responder pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Sendo assim, a responsabilidade civil recai sobre ele. Já a responsabilidade criminal acontece quando ele não cumpre suas atribuições, causando uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

O Código Civil Brasileiro, no Art. 1.348, estabelece as principais atribuições do síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Com base no Artigo, caso haja omissão ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio, ou até mesmo descontinuidade na prestação dos serviços essenciais, o síndico pode responder civil, criminalmente e/ou patrimonialmente por suas decisões.

Uma das decisões que gera muitas dúvidas e exige atenção especial é a contratação de funcionários. Algumas práticas são ilegais, como, por exemplo:

  • tomar decisões fora de sua alçada sem envolver conselheiros ou assembleia;
  • não cumprir todas as obrigações fiscais (principais e acessórias), seja de maneira voluntária ou não, como nos casos em que não é devidamente assessorado;
  • permitir que os empregados do condomínio trabalhem durante o período de férias, realizando o pagamento de maneira informal;
  • contratar funcionários substitutos sem o devido registro na CTPS;
  • realizar empréstimos a funcionários;
  • descumprimento das cláusulas da CCT, seja de maneira voluntária ou não, como nos casos em que não é devidamente assessorado;
  • descumprimento de outras normas trabalhistas, principalmente daquelas que envolvem saúde e segurança do trabalho, como as inúmeras NR’s sobre o assunto.

Com isso, é preciso estar muito atento às questões que não são amparadas por leis ou pelo regimento interno do condomínio, como empréstimos aos funcionários com desconto em folha, excesso de horas extras ou a substituição informal de prestadores de serviços para faltas e férias. A contratação de empresas terceirizadas que não cumprem com suas responsabilidades fiscais torna o síndico responsável e pode, por exemplo, ocasionar no penhor de seus bens particulares para que o condomínio honre com as dívidas trabalhistas.

Além disso, quando há responsabilidade criminal, o Código Penal prevê multas e reclusão:

  • Crimes contra a honra – penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa.
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio – reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários – reclusão de dois a cinco anos, e multa.

Fique atento para não ser pessoalmente responsabilizado por excessos ou falhas na gestão do condomínio. Esteja amparado por profissionais e conte com a CWR para a gestão da mão de obra!

Sugestão de leitura para síndicos: https://goo.gl/MycjiA